Banyak Yang Salah Kaprah Konsep Transit Oriented Development

Serpong Garden Apartemen - proyek transportasi massal di DKI Jakarta dan sekitar membuat banyak pengembang mulai menyematkan proyek yang dekat dengan stasiun mass rapid transportation (MRT) dan light rail transit (LRT) dengan konsep transit oriented development (TOD). Padahal, aturan baku atau panduan terkait dengan TOD hingga saat ini belum ada. Managing Partner Strategic Adversory Group Coldwell Banker Commercial Tommy H Bastamy mengungkapkan pertumbuhan properti berbasis TOD di Jakarta masih didominasi hunian vertikal atau apartemen.

Merujuk berbagai kota di dunia, TOD yang berkembang bersifat terpadu antara kawasan residensial, perkantoran, ritel, dan transportasi massal. "TOD harus mixed use, bukan hanya satu sektor, terdiri dari berbagai sektor. Sekarang yang terlihat apartemen tumbuh pesat, belum ritel, hotel, atau perkantoran," ujar Tommy saat Urban Dialogue bertajuk Peran Sektor Properti dalam Pembangunan TOD di Jakarta, Jumat (16/6). Banyak pengembang juga tidak mengintegrasikan proyek properti dengan transportasi massal yang merupakan prinsip dasar TOD.

Mereka hanya mengandalkan kedekatan proyek tersebut dengan stasiun MRT atau LRT. Transportasi massal dalam TOD sebenarnya terdiri dari multimoda transportasi bukan hanya mengandalkan satu jenis. Ketua Ikatan Ahli Perencanaan (IAP) DKI Jakarta Dhanny Muttaqin mengatakan, sebagai salah satu konsep terpadu yang menggabungkan berbagai sektor properti dengan transportasi massal dan berpihak pada pejalan kaki, TOD seharusnya dapat mewujudkan keadilan ruang atau dapat mengurangi kesenjangan yang cukup tinggi di kota-kota besar.

Faktanya, sebagian besar proyek properti di seputar moda transportasi massal masih menyasar kalangan kelas menengah ke atas. Data IAP menunjukkan ada sekitar 58 proyek apartemen untuk kelas menengah ke atas di sekitar stasiun MRT. Belum lagi yang diproyeksikan pembangunannya di sekitar stasiun LRT. Harga unit apartemen tersebut berkisar Rp800 juta-Rp2 miliar. "Sistem TOD yang sedang dibangun pemerintah provinsi menyasar kalangan menengah ke atas. Ketiadaan rumah susun umum di setiap kawasan stasiun menunjukkan pemerintah dalam pengembangan transportasi massal belum berpihak kepada masyarakat berpenghasilan rendah. Ini yang kami sesali," kata Dhanny.

Regulasi

 
Ketua Bidang Realestat dan Permukiman IAP DKI Jakarta Meyriana Kesuma menekankan pengembangan kawasan TOD perlu aturan yang jelas untuk menghindari penyalahgunaan pembangunan oleh para pemilik modal dan menjamin keberpihakan publik atas penyediaan hunian terjangkau, fasilitas publik seperti jalur pedestrian, hingga ruang terbuka hijau (RTH).

"Hal itu penting karena TOD saat ini telah menjadi alat pemasaran bagi pihak swasta yang mengembangkan proyek di sekitar TOD. Padahal, pengembangan kawasan yang dilakukan belum tentu sesuai dengan prinsip-prinsip pengembangan TOD seperti compact (terpadu), mixed use (beragam fungsi), mixed income (beraneka pendapatan masyarakat), dan walkable environment (ramah bagi pejalan kaki)," tutur Meyriana.

Dhani menambahkan pihaknya sudah memberikan pandangan dan kajian kepada Kementerian Agraria dan Tata Ruang sebagai bahan untuk menyusun aturan terkait dengan TOD. Aturan yang sedang digodok tersebut diharapkan segera rampung agar pengembang punya acuan baku terkait dengan pengembangan kawasan TOD. Menurut Tommy, pengembangan kawasan TOD memberikan manfaat lebih bagi komunitas di dalamnya dan pengembang. Pengembang tak perlu menyiapkan lahan parkir yang besar. Komunitas pun menikmati kawasan sehat karena jumlah kendaraan pribadi ditekan. Sumber Media Indonesia